IMPÔTS : QUE DOIT-ON DÉCLARER ET COMMENT ?

L'oeil de l'expert
En tant que loueur saisonnier, à quel régime d’impôts êtes-vous ? Que devez-vous déclarer et dans quelles cases ? Pour s’acquitter de ses obligations fiscales, encore faut-il bien les connaître. Nous avons demandé à François Le Bris, expert-comptable associé du cabinet Comptacom et auteur de « Location meublée, le guide pratique de l’investisseur », de vous aider à remplir votre déclaration d’impôt.

De quels régimes d’imposition relèvent les locations saisonnières ?

Par droit et par défaut, pour les locations annuelles comme pour les locations saisonnières, et si vos recettes ne dépassent pas 33 200 € (82 800 € pour le classement Meublés de Tourisme), vous relevez du régime micro-BIC. Sous ce plafond, vous pouvez demander à être au régime réel mais au-dessus, il devient obligatoire.
Notez que le réel est souvent plus intéressant mais il nécessite plus de comptabilité. Vous devrez alors vous faire aider par un professionnel.

Que dois-je déclarer et dans quelle case ?

Au régime micro, vous déclarez vos recettes – et donc les loyers que vous avez encaissés dans l’année. C’est leur montant brut qu’il faut indiquer, car l’abattement (cotisations sociales, frais…) est calculé directement par les services fiscaux.
Que ce soit sur le net ou sur papier, vous devez remplir un feuillet spécifique, le 2042CPRO. C’est le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles » qui vous intéresse. Si vous êtes au régime micro, dans le paragraphe « Régime micro BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux), vous avez 3 possibilités : « locations meublées », « locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés » et « locations meublées des agriculteurs déjà soumises aux contributions sociales ». Vous y indiquerez le montant brut de vos recettes dans la case qui vous concerne.

Si vous êtes au réel, vous déclarez vos recettes mais aussi vos frais. C’est une déclaration BIC spécifique que vous devrez remplir, la déclaration n°2031, ainsi qu’une liasse fiscale assez complexe – d’où la nécessité de faire appel à un professionnel, spécialiste de la location saisonnière.

Que puis-je déduire de mes revenus ?

Au régime micro, c’est un abattement forfaitaire. Cet abattement est de 50% (le minimum étant de 305 €), mais si vous êtes classé Tourisme, il passe à 71%. Pour l’obtenir, vous devez être déclaré comme tel en Mairie et faire l’objet d’un classement par un organisme habilité.

Au réel, vous pouvez déduire tous type de frais comme les rénovations, les assurances, les intérêts sur certains prêts… ce régime est donc souvent plus intéressant. Vous pouvez également déduire des amortissements pour le bien loué. Ils sont calculés en étalant la valeur du bien sur sa durée fiscale d’utilisation. Le montant annuel ainsi déterminé constitue une charge comptable et fiscale.

Puis-je être exonéré ?

Oui, si vous louez une partie de votre résidence principale ou une annexe, et que vos recettes ne dépassent pas 750 € par an.

Quelles sont les autres taxes ou impôts dont je devrais m’acquitter ?

Vous devrez également vous acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) à moins que vous ne louiez dans une résidence-service. Vous devrez remplir pour ce faire le formulaire P0i. La CFE est calculée sur la valeur locative des biens loués.

Selon les mairies, vous devrez déclarer également les taxes de séjour.

La TVA ne s’applique, elle, que sur la para-hôtellerie et l’hôtellerie.
On n’oublie pas non plus la Taxe foncière. Pour celle d’habitation, vous n’en êtes pas redevable si vous êtes imposable à la CFE.

Pour ce qui est de l’Impôt sur la fortune (ISF), il est exigible à partir de 1,3 million d’euros de patrimoine évalué, avec un abattement de 30% sur la résidence principale. Si vous êtes professionnel, vous pouvez y échappez à condition que vos revenus après amortissement soient positifs ou supérieurs à vos autres revenus.

L’Impôt sur les sociétés (IS) n’existe que pour le réel et uniquement pour les sociétés (SCI, par exemple). Ce n’est pas un statut recommandé en général pour les meublés, car il est très pénalisant.

Peut-on s’attendre à des changements ? si oui, lesquels ?

Pour ce qui est de l’impôt sur le revenu, il n’est pas prévu à court terme d’évolutions qui pourraient impacter la location saisonnière. On peut s’attendre à un allègement de l’ISF même s’il est prévu qu’il soit maintenu pour l’immobilier.

En revanche, un changement important a déjà affecté les cotisations sociales. Vous devez dès cette année faire une déclaration au RSI (Régime Social des Indépendants) au delà de 23 000 € de recettes par an, même si vous n’êtes pas professionnel. Et, pour lutter contre la fraude fiscale, dès 2019, les plateformes en ligne de location saisonnière seront tenues de déclarer vos recettes à l’administration fiscale.

En résumé

Les locations saisonnières sont au régime micro en dessous de 33 200 € de recettes par an.

Au-dessus de ce plafond, vous passez automatiquement au régime réel ; en-dessous, il est en option.

Le réel est souvent plus intéressant car vous pouvez déduire de vos revenus tous types de frais, comme des travaux de rénovation, par exemple.

Au régime micro, l’abattement forfaitaire est calculé par l’administration fiscale. Vous n’avez donc à déclarer que vos recettes brutes.

Les informations contenues dans cet article ne constituent pas des conseils personnalisés mais un résumé des propos de l’expert-comptable François Le Bris sur les dispositions en vigueur à la date de rédaction du présent article, sous réserves de toutes modifications ultérieures. Nous vous invitons à vous rapprocher d’un conseil spécialisé pour plus de précisions quant au régime fiscal applicable à votre situation.
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