RÉGLEMENTATIONS ET FISCALITÉS : CE QUI CHANGE EN 2019 POUR LES LOCATIONS SAISONNIÈRES

L'oeil de l'expert
2019 est là, et avec elle son lot de nouvelles mesures. Certaines impactent les loueurs saisonniers, comme la Loi Elan. Le point avec François Le Bris, expert-comptable associé du cabinet Comptacom et auteur de « Location meublée, le guide pratique de l’investisseur ».

La Loi Elan a été promulguée en novembre 2018 et rentre en application dès le 1er janvier. En quoi impacte-t-elle les locations saisonnières ?

Sur le fond, il n’y a pas de gros changements pour ces locations mais les sanctions pour les contrevenants sont plus lourdes. L’objectif est de lutter contre le déficit de logements que subissent certaines grandes villes très touristiques. Celles qui comptent plus de 200 000 habitants, villes ou aires urbaines, peuvent durcir leur politique en matière de locations touristiques. Ce sera le cas de Paris, de Lyon et de Bordeaux. Mais elles ne sont pas les seules concernées. Marseille, Lille, Montpellier, Nice, Rennes, Strasbourg et Toulouse le sont également, tout comme les départements de Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne.

En quoi consiste exactement ce durcissement ?

Les amendes sont plus élevées si vous ne respectez pas la loi. Si vous ne déclarez pas votre location touristique auprès de la mairie, elles sont de 5 000 €. Si la mairie vous demande le nombre de nuitées en location dans l’année et que vous ne le fournissez pas, alors vous devrez payer 10 000 €.

Sachez également que les plateformes sont elles-aussi dans l’obligation de transmettre des informations à la commune de votre lieu de location. Si elles ne le font pas, elles sont soumises à une amende de 50 000 €.

Ces amendes s’ajoutent à celles déjà lourdes qui étaient appliqués en cas de location illégale, c’est-à-dire qui n’ont pas été soumises au changement d’usage. Elles sont de 50 000 €.

Attention également, les contrôles seront forcément plus fréquents. Des mairies telles que Paris ont vraiment décidé de faire la chasse aux loueurs indélicats.

Pouvez-vous nous expliquer ce qu’est le changement d’usage ?

Si ce n’est pas votre résidence principale, votre logement doit avoir un droit de commercialité. Soit il l’a à l’origine, soit vous devez demander un changement d’usage à votre mairie. Certaines mairies peuvent vous l’accorder sans contrepartie, mais une ville comme Paris le refusera. Le droit de commercialité n’est pas lié uniquement aux locaux commerciaux. Par exemple, si votre logement est un cabinet d’avocat à l’origine, vous pouvez avoir le droit de le louer en saisonnier. Si c’est un logement d’habitation, vous ne pourrez pas. En revanche, vous pouvez échanger ce droit avec un tiers ou avec vous-même. Je m’explique : votre logement n’a pas de droit commercial. Si vous avez un autre local professionnel, vous pouvez demandez à ce qu’il devienne un logement d’habitation et transposer son droit commercial au logement que vous souhaitez louer en saisonnier. Cet échange peut s’effectuer avec un autre propriétaire qui accepterait alors de renoncer à sa commercialité. Cependant il faudra l’indemniser, ce qui revient à acheter le droit de commercialité.

Si c’est votre résidence principale que vous souhaitez louer à des touristes, sachez que vous en avez le droit sans passer par le changement d’usage, dans la limite de 120 jours par an.

Quoi qu’il en soit, le principe de base à retenir est que vous devez absolument déclarer à la mairie vos locations saisonnières. Vous prendrez alors connaissance de leur règlementation en la matière et pourrez vous y conformer.

Quels sont les autres changements qui concernent les loueurs saisonniers ?

On peut s’attendre à des évolutions fiscales mais pour l’instant, rien n’est définitif, la Loi de Finances étant en cours d’examen. En revanche, un petit mot est nécessaire sur le prélèvement à la source. Concernant les locations saisonnières, il ne peut fonctionner que par acomptes, indépendamment des sommes retenues sur vos fiches de paie si vous êtes salarié. Ces acomptes seront basés sur votre revenu de l’année précédente. Ainsi, lorsque vous déclarerez vos revenus de l’année 2019, en mai-juin 2020, vous déclarerez ce que vous aurez gagné en locations saisonnières. En septembre 2020, votre avis d’imposition fera état de l’impôt que vous devez payer, les acomptes payés étant déduits de l’impôt dû sur votre revenu. Cette somme sera intégrée au montant global d’impôt à régulariser, qui sera prélevé ou remboursé.

Reste la question de 2018, qui est considérée comme une année blanche au titre de laquelle les revenus courant ne seront pas imposés. Si les revenus 2018 que vous déclarerez en 2019 ne dépassent pas le revenu le plus élevé des trois années précédentes, vous ne serez effectivement pas imposé. Si ce n’est pas le cas, vous serez imposé sur le surplus mais de manière aménagée.

Enfin, n’oubliez pas qu’au-delà de 23 000 € de chiffre d’affaires, vous êtes soumis à des cotisations sociales, même si vous êtes non-professionnels. C’est à vous de prendre contact avec l’Urssaf pour le déclarer.

En résumé

Déclarez toujours que vous louez un logement en location saisonnière à votre mairie. Si vous ne le faites pas, vous risquez d’avoir une amende de 5 000 €.

Les villes et les aires urbaines de plus de 200 000 habitants imposent aux loueurs en meublé saisonniers de détenir un droit de commercialité.

Si votre logement ne possède pas ce droit, et qu’il se situe dans ce cas, vous devez demander à la mairie un changement d’usage. Les contrevenants seront soumis à une amende lourde de 50 000 €.

Si votre mairie vous demande le nombre de nuitées louées à des touristes dans l’année et que vous ne le leur fournissez pas, vous risquez une amende de 10 000 €.

Le prélèvement à la source ne modifie pas votre déclaration ni le montant de vos impôts mais seulement les modalités de perception.

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7 commentaires
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  • b
    berrou
    27 janvier 2019 à 17 h 53 min

    bonjour tres bon article
    pour moi ,pour mon studio je suis asujétis a la CFE cotisation fonciere des entreprises
    et à l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux et je suis concidéré comme une entreprise j’ai un SIRET et tous et tous je déclare sur ma feuille d’impot et je regle ma cotisation de CFE au mois de décembre environ 300 euros
    selon ce que je déclare ça c’est pour infos si des personnes sont dans mon cas ,bonsoir

  • A
    Amivac
    29 janvier 2019 à 11 h 50 min

    Merci Loïc pour votre partage qui pourra aider d’autres hôtes !

  • d
    damoux
    3 février 2019 à 9 h 43 min

    Très bon article clair et bien expliqué

  • B
    Barthelemy
    6 février 2019 à 18 h 13 min

    même si vous ne payer pas d’impôt sur le revenu, vous devez payer la csg rsd etc…. sur le montant de votre revenu locatif.
    en étant imposé à 71 % sur le revenu locatif.

  • c
    cloirec
    6 mars 2019 à 16 h 39 min

    L’imposition sur les revenus de location saisonnière varie si classement ou pas .Sans classement elle se fera sur 50 % des revenus bruts.

  • d
    daniel longelin
    15 avril 2019 à 10 h 59 min

    ambiguïté sur la fiscalité des locations classées pro avec abattement en micro entreprise

  • d
    dubuc j-c
    24 septembre 2019 à 8 h 29 min

    bon article,bien expliqué

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